장마철 이사 전 꼭 확인해야 할 전월세 보증금 위험 체크 방법

장마철 이사 전, 전월세 계약을 더 꼼꼼히 봐야 하는 이유

장마철에 이사를 준비하고 있다면 단순히 이삿짐이 젖는 문제만 생각하면 안 됩니다.

비가 많이 오는 시기에는 평소에는 잘 보이지 않던 집의 문제들이 드러나는 경우가 많습니다.
대표적으로 누수, 곰팡이, 결로, 배수 문제, 지하주차장 침수 위험 같은 부분입니다.

하지만 실제로 더 중요한 것은 전세·월세 계약 자체의 위험입니다.

보증금이 큰 전세계약이라면 계약 전 반드시 확인해야 할 것이 있습니다.

• 집 상태
• 주변 시세
• 등기부등본
• 근저당권
• 압류·가압류
• 전세보증보험 가입 가능 여부
• 입주 전 하자 기록

특히 장마철에는 집 상태와 계약 위험을 동시에 확인해야 합니다.

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장마철은 언제부터 언제까지일까?

기상청 평년값 기준으로 장마는 보통 6월 중순 이후 시작해 7월 말까지 이어집니다.
지역별로 약간 차이가 있습니다.

구분장마 평년 시작일장마 평년 종료일평균 기간

제주지방	6월 19일	7월 20일	약 32일
남부지방	6월 23일	7월 24일	약 31일
중부지방	6월 25일	7월 26일	약 31일

이 시기에 집을 보러 간다면 오히려 장점도 있습니다.
비가 올 때 누수나 습기 문제가 더 잘 보이기 때문입니다.

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1. 천장, 벽 모서리, 창틀 주변을 확인해야 한다

장마철 집을 볼 때 가장 먼저 확인해야 할 곳은 천장과 벽 모서리입니다.

특히 아래 부분을 자세히 봐야 합니다.

• 천장 모서리에 누런 물자국이 있는지
• 벽지가 들뜨거나 울어 있는지
• 창문 주변에 곰팡이가 있는지
• 베란다 벽면이 축축한지
• 장판 아래쪽에서 습한 냄새가 나는지

새로 도배된 집은 기존 누수 흔적이 가려졌을 수 있습니다.
그래서 가능하면 비가 온 다음 날이나 비가 오는 날 직접 보는 것도 좋은 방법입니다.

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2. 전세·월세 계약 전 등기부등본은 반드시 확인해야 한다

집 상태만큼 중요한 것이 등기부등본 확인입니다.

등기부등본에서는 이 집의 권리관계를 확인할 수 있습니다.
쉽게 말하면 이 집에 대출이 얼마나 있는지, 압류나 가압류 같은 위험 요소가 있는지 보는 것입니다.

전월세 계약 전 등기부등본에서 확인해야 할 핵심은 다음과 같습니다.

확인 항목봐야 하는 이유

소유자	계약하는 사람이 실제 집주인인지 확인
근저당권	집에 담보대출이 얼마나 있는지 확인
압류·가압류	법적 분쟁이나 채무 문제가 있는지 확인
전세권·임차권	기존 임차인의 권리가 남아 있는지 확인
계약 직전 변경사항	계약 전후 권리관계가 바뀌었는지 확인

등기부등본은 처음 보면 어렵습니다.
표제부, 갑구, 을구라는 용어도 낯설고, 근저당권 금액을 어떻게 봐야 하는지도 헷갈릴 수 있습니다.

그래서 초보자라면 등기부 내용을 그대로 넘기지 말고, 위험 요소를 따로 정리해보는 것이 좋습니다.

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3. 보증금이 주변 시세에 비해 과하지 않은지 확인해야 한다

전세보증금이나 월세 보증금은 주변 시세와 비교해야 합니다.

특히 빌라, 다세대주택, 오피스텔은 아파트보다 시세 판단이 어려운 경우가 많습니다.
주변 매매가와 전세가를 비교하지 않고 계약하면 위험한 계약인지 판단하기 어렵습니다.

확인해야 할 부분은 다음과 같습니다.

• 같은 건물 또는 주변 건물의 최근 전월세 실거래가
• 주변 매매가 대비 전세보증금 비율
• 보증금이 주변보다 지나치게 높은지
• 반대로 너무 싸게 나온 이유가 있는지
• 보증보험 가입이 가능한 금액인지

단순히 “깨끗한 집”, “역에서 가까운 집”이라는 이유만 보고 계약하면 안 됩니다.
보증금은 결국 나중에 돌려받아야 하는 돈이기 때문에 시세와 권리관계를 같이 봐야 합니다.

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4. 근저당이 있으면 무조건 위험할까?

근저당이 있다고 해서 무조건 계약하면 안 되는 것은 아닙니다.

다만 근저당 금액이 크거나, 집값 대비 보증금과 대출금이 너무 높으면 위험할 수 있습니다.

예를 들어 집값이 3억 원인데 근저당과 전세보증금을 합친 금액이 집값에 가까워진다면 주의가 필요합니다.
나중에 문제가 생겼을 때 보증금을 안전하게 돌려받기 어려울 수 있기 때문입니다.

전세계약에서는 보통 다음을 같이 봐야 합니다.

항목확인 내용

예상 주택 시세	실제 집값이 어느 정도인지
전세보증금	내가 맡기는 보증금 규모
근저당 설정액	은행 등 선순위 권리 금액
선순위 임차인	나보다 먼저 권리를 가진 임차인 여부
보증보험 가능성	보증금 보호 가능 여부

초보자가 혼자 판단하기 어려운 부분이기 때문에 계약 전에는 공인중개사 설명만 듣지 말고 직접 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

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5. 전세보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인해야 한다

전세계약이라면 전세보증보험 가입 가능 여부도 중요합니다.

전세보증보험은 모든 집이 무조건 가입되는 것이 아닙니다.
집의 권리관계, 보증금, 주택 유형, 시세 등에 따라 가입이 어려울 수 있습니다.

계약 전에 아래 내용을 확인해보는 것이 좋습니다.

• 전세보증보험 가입이 가능한 주택인지
• 보증금이 가입 기준 안에 들어오는지
• 근저당이나 선순위 권리가 문제가 되지 않는지
• 임대인의 동의가 필요한 상황인지
• 계약 후가 아니라 계약 전에 확인했는지

“나중에 가입하면 되겠지”라고 생각하면 위험할 수 있습니다.
계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

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6. 반지하, 1층, 지하주차장은 침수 위험도 확인해야 한다

장마철에는 침수 위험도 중요합니다.

특히 아래 조건이라면 더 신중하게 봐야 합니다.

• 반지하 주택
• 1층 세대
• 지하주차장이 낮은 건물
• 건물 출입구가 도로보다 낮은 곳
• 주변 배수로가 자주 막히는 곳
• 하천, 저지대, 급경사지 인근

집 내부만 보지 말고 건물 밖도 봐야 합니다.

비가 오면 물이 어디로 흐르는지, 건물 입구에 물이 고이는지, 지하주차장 입구가 낮은지 확인하는 것이 좋습니다.

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7. 계약서 특약에 누수와 하자 내용을 남겨야 한다

입주 후 누수나 곰팡이가 발견되면 책임 문제로 다툼이 생길 수 있습니다.

그래서 계약서 특약에 하자 관련 내용을 남겨두는 것이 좋습니다.

예시 문구는 다음과 같습니다.

입주 전 확인되지 않은 누수, 곰팡이, 배관 하자 등은 임대인이 수리한다.

또는,

입주 전 기존 하자는 사진 및 영상으로 기록하고, 기존 하자에 대해서는 임차인에게 원상복구 책임을 묻지 않는다.

특약은 상황에 따라 달라질 수 있으므로 중요한 계약이라면 공인중개사나 전문가에게 확인받는 것이 좋습니다.

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8. 입주 당일에는 사진과 영상을 꼭 남겨야 한다

입주할 때는 집 상태를 사진과 영상으로 남겨야 합니다.

특히 아래 부분은 꼭 기록하는 것이 좋습니다.

• 벽지 상태
• 바닥 흠집
• 창문과 방충망
• 싱크대
• 욕실
• 보일러
• 누수 흔적
• 곰팡이
• 도어락
• 전등과 콘센트

나중에 퇴거할 때 “원래 있던 하자였는지”, “입주 후 생긴 하자인지”로 분쟁이 생길 수 있습니다.
입주 당일 기록은 이런 문제를 줄이는 데 도움이 됩니다.

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전월세 계약 전 한 번에 확인하면 좋은 것

전월세 계약은 집만 보고 결정하면 안 됩니다.

최소한 아래 3가지는 같이 확인하는 것이 좋습니다.

구분확인 내용

전월세 보증금 위험 체크	보증금, 시세, 근저당, 보증보험 위험 확인
등기부등본 위험 분석	표제부, 갑구, 을구, 압류, 가압류, 근저당 확인
부동산 시세 분석	주소 기준 토지·건물 참고시세와 주변 실거래 확인

이 세 가지를 같이 보면 계약 전 위험 요소를 훨씬 쉽게 정리할 수 있습니다.

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전월세 계약이 처음이라면 등기부등본이나 근저당, 보증보험 기준이 어렵게 느껴질 수 있습니다.

RealPick에서는 전월세 계약 전에 확인해야 할 내용을 쉽게 정리할 수 있습니다.

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마무리

장마철 이사는 집 상태를 확인하기 좋은 시기이기도 하지만, 계약 위험을 더 꼼꼼히 봐야 하는 시기이기도 합니다.

비가 오는 날에는 누수와 곰팡이, 배수 문제를 확인하고, 계약 전에는 등기부등본과 시세, 근저당, 보증보험 가능 여부를 확인해야 합니다.

전세나 월세 계약은 한 번 잘못하면 보증금 문제로 이어질 수 있습니다.
계약 전에 조금 번거롭더라도 자료를 확인하고, 위험 요소를 정리한 뒤 진행하는 것이 좋습니다.

이사 준비 중이라면 짐 싸기 전에 먼저 집과 계약 조건부터 체크해보세요.